La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sienta doctrina en su reciente STS 190/2021, de 31 de marzo, sobre la interpretación del art. 1204 del Código Civil aplicado a arrendamientos urbanos y si una modificación contractual de objeto y renta comporta una novación extintiva o solo modificativa.

“La variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado”, sostiene el Alto Tribunal.

Antecedentes

El 2 de junio de 1975, el arrendatario concertó con la entonces propietaria, un primer contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un local de estudio sito en la planta tercera de un inmueble.

Distrito del Eixample, Barcelona (FUENTE: HiSoUR)

El 8 de noviembre de 2001, las partes suscribieron un contrato, en documento privado, como anexo al contrato de arrendamiento citado en el párrafo anterior. Aquí acordaron, entre otros extremos, lo siguiente:

• Se modifica el objeto del contrato. Ya no arrendaría el local de estudio sito en la planta tercera sino la vivienda sita en la planta bajos (anterior vivienda portería).
• Se modifica el importe de renta a abonar.
• Se autoriza al inquilino para que efectúe en la nueva vivienda las obras que estime oportunas, siendo el coste de las mismas enteramente a su cargo y siempre que se sujete a ciertas condiciones (no afecte a la estructura del edificio, no debilite los materiales empleados en la construcción, etc.)
• El 1 de febrero de 2020 el inquilino abandonará el local de estudio y lo dejará libre, expedito y a disposición del propietario.

Con posterioridad, una mercantil adquirió el edificio al que pertenece la citada vivienda, por lo que se subrogó en la posición de la arrendadora en el citado contrato de arrendamiento.

Tras ello, la mencionada sociedad interpuso demanda en la que solicitaba:

• La declaración de que la vigencia del contrato de arrendamiento expiró el 1 de febrero de 2018;
• La condena al demandado a desalojar la finca, dejándola libre y expedita, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en plazo.
• La condena al demandado al pago de la suma adeudada en concepto de indemnización por un importe equivalente a la renta contractual pactada (90,15 euros mensuales), hasta que la finca sea puesta a disposición de la actora.
• La condena al pago de los intereses legales y de las costas causadas.

Primera instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona dictó sentencia desestimatoria de la demanda.

En concreto, entendía el Juzgador que en el presente caso el título de ocupación de la vivienda que ostentaba el demandado era el contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. Por tanto, se trataba de un contrato regido por la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos y sujeto a la prórroga legal regulada en esa normativa.

Asimismo, interpretaba el Magistrado-Juez que no cabía entender que con la firma del anexo de 8 de noviembre de 2001 se excluyeran la normativa legal imperativa que regía el contrato, o que las partes pretendieran excluir la prórroga legal, pues para eso era necesario incluir expresamente esa exclusión en el anexo como cláusula modificativa y no lo hicieron.

Segunda instancia

Disconforme con la anterior conclusión, el demandante interpuso recurso de apelación.

En este caso, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona estimó el recurso de apelación planteado bajo los siguientes argumentos:

• La novación realizada por las partes el 8 de noviembre de 2001 fue una novación propia o extintiva y no impropia o meramente modificativa. Es decir, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS 841/2001, 975/2005, 1120/2006) la novación es extintiva cuando se alteran de forma sustancial los dos elementos más esenciales del arrendamiento: objeto y renta; o incluso cuando se altera uno solo de esos elementos de forma muy acusada.
• La aplicabilidad de las anteriores SSTS citadas (referidas a arrendamientos rústicos) a los arrendamientos de vivienda ha sido confirmada por la STS 11932/2006.
• La remisión contenida en el contrato de 2001 al contrato anterior de 1975, no implica sumisión del contrato al régimen de prórroga forzosa de la LAU de 1964, ya que el Alto Tribunal ha sido tajante al vetar esta posibilidad en relación a los contratos celebrados con posterioridad a la entrada en vigor de la mencionada normativa.
• La vigencia del contrato expiró el 31 de enero de 2018, por la aplicación de los 1566 y 1581 del Código Civil, ya que la arrendadora comunicó su voluntad de no renovar el 27 de diciembre de 2017.

Recurso de casación

No conforme con tal fallo, el demandante interpuso recurso de casación bajo tres motivos:

• Infracción del párrafo primero del art. 1281 del CC y de la jurisprudencia contenida en las SSTS 714/2015, de 14 de diciembre; 655/2012, de 25 de octubre y 839/2010, de 17 de diciembre.
• Infracción del art. 1204 del CC, referente a la novación contractual, en relación con el art. 1255 del CC y de la jurisprudencia contenida, entre otras, en las SSTS 130/2009, de 12 de marzo; 806/2012, de 13 de enero; 882/1998, de 2 de octubre.
• Infracción de los arts. 6 y 57 de la LAU de 1964, en relación con la renuncia a la prórroga forzosa, y apartado primero de la disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, y oposición a la doctrina jurisprudencial contenida en las ya mencionadas arriba SSTS 130/2009, de 12 de marzo y 882/1998, de 2 de octubre.

Tribunal Supremo

A juicio de la Sala de lo Civil del TS, los tres motivos están estrechamente conectados, pues plantean una misma cuestión jurídico-sustantiva: si el contrato celebrado entre las partes en 2001 tenía el carácter de novación extintiva o meramente modificativa del contrato inicial de 1975 y, en consecuencia, si es o no aplicable el régimen legal de prórroga forzosa previsto en el art. 57 de la LAU de 1964. Por tanto, “resulta procedente su resolución conjunta”, apunta el Alto Tribunal.

Ya en el apartado quinto del fundamento de derecho cuarto de la analizada STS, la Sala Primera sostiene que la tesis de la resolución recurrida no puede ser confirmada, “pues ni el efecto extintivo se declara terminantemente por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1204 del CC)”.

Es decir, “aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1543 del CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos”, confirma la Sala de lo Civil.

Tribunal Supremo (Foto: Economist & Jurist)

“Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º del CC y SSTS de 4 de marzo de 2006 y 261/20202, de 8 de junio)”, sostiene el reciente fallo.

Además, el Alto Tribunal sustenta la anterior conclusión en las siguientes razones:

• El anexo de noviembre de 2011 no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior, sino que se constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.
• En el propio título del anexo de noviembre de 2011 se hace mención, como elemento identificativo, el número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado.
• El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca en el apartado primero del anexo: “ambas partes acuerdan modificar (…) el objeto del presente contrato”. Así, además de que el verbo “modificar” es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución “presente contrato” solo puede entenderse referida al de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica.
• Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, deberá tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, el TS ha declarado que en ese caso de duda deberá prevalecer el efecto más débil; el modificativo. Igualmente, tal criterio corresponde también con el de la “mayor reciprocidad de intereses”, propio de los contratos onerosos (Art, 1289 del CC), pues resultaría contrario a ese canon aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explicita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.
• La exigencia de una voluntad de cambio inequívoca y sin ambigüedades, cobra mayor intensidad cuando se proyecta sobre un contrato locativo acogido a un régimen legal de prórroga forzosa, en el que la extinción convencional de la relación arrendaticia previa comporta un efecto de dejación o renuncia de un derecho de prorroga forzosa, renuncia que, según constante jurisprudencia, debe ser “clara, terminante e inequívoca”.
• Conforme a la STS 697/2014, de 11 de diciembre, la renuncia de derechos debe interpretarse restrictivamente (Art. 6.2 del CC).
• Las sentencias citadas en la resolución recurrida como fundamento de su decisión (referidas a supuestos de novaciones de contratos de arrendamientos rústicos), no resultan extrapolables miméticamente al caso de la litis, referido a un arrendamiento urbano, tanto por razón de la diferente regulación a la que están sujetos, como por la distinta intensidad con la que actúa la legislación en la tutela de los derechos de los arrendamientos en una y otra modalidad de arrendamientos especiales.

Estimación del recurso

Consecuencia de todo lo anterior, el Alto Tribunal declara que “la calificación más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975”.

Por tanto, la relación arrendaticia sigue sujeta a la LAU de 1964 y al sistema de prorroga forzosa de su art. 57, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la vigente LAU de 1994.

En definitiva, al no resultar de aplicación el régimen de duración de los contratos de arrendamientos de los arts. 9 y 10 de la LAU de 1994, el contrato de 1975 sigue vigente en los términos resultantes de la modificación acordada en 2001.

Primacía de la voluntad contractual

Alejandro Fuentes-Lojo, abogado del recurrente en casación, valora positivamente la Sentencia, y manifiesta que “la Sala, tras realizar una ardua labor exegética, sienta una novedosa doctrina sobre cómo debe interpretarse el art. 1204 del Código Civil aplicado a contratos de arrendamiento de fincas urbanas”.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (FUENTE: ICAB)

“Debe primar en todo caso la voluntad contractual, pero teniendo en cuenta que en estos casos existe la peculiaridad de que la ley especial sobre arrendamientos urbanos otorga una especial protección al arrendatario de vivienda”.

“La Sentencia aborda una problemática muy habitual en derecho contractual privado, especialmente en materia arrendaticia, la relativa a las dudas jurídicas sobre si una adenda o documento contractual novatorio tiene efectos extintivos o meramente modificativos respecto del contrato originario cuando el documento no es claro, declarando que debe primar en todo caso la voluntad contractual, pero teniendo en cuenta que en estos casos existe la peculiaridad de que la ley especial sobre arrendamientos urbanos otorga una especial protección al arrendatario de vivienda, en tanto que parte débil, que debe ser tenida en cuenta por el tribunal en dicha labor hermenéutica”, concluye el letrado.