L'elevada rendibilitat del lloguer pressiona a l'alça els preus

09/04/2018
Els guanys aportats per les rendes immobiliàries superen qualsevol altra alternativa d'inversió
El rendiment mitjà en el primer trimestre a Espanya va arribar al 8,2% i Barcelona es va situar al capdavant

 

Una de les conseqüències menys evidents del període de tipus d’interès negatius que experimenta la Unió Europea (UE) és que el lloguer de vivenda residencial s’ha convertit en una alternativa d’inversió per l’elevada rendibilitat que ofereix, sobretot, en els nuclis urbans amb més demanda. El rendiment mitjà (cost de la propietat, dividit pels ingressos que proporciona la renda) per províncies a Espanya va arribar al 8,2% en el primer trimestre del 2018, fet que suposa un creixement interanual del 7,6%, segons recull un estudi recent de Sociedad de Tasación.
    

Però independentment de la font de la qual procedeixin les dades, el cert és que llogar vivenda s’ha convertit en una de les formes més segures, atenent a la relació rendiment/ risc, d’obtenir guanys per a un inversió. El bo espanyol a tres anys ofereix un rendiment del -0,15%; l’Ibex 35 (principal referència de la borsa espanyola) dona un saldo trimestral del -3,02% i els fons d’inversió comptabilitzen una caiguda conjunta del 0,02% en els dos primers mesos de l’any. La conseqüència negativa d’aquesta situació –si no l’única, sí la més evident– és que com més gran és la rendibilitat del lloguer més pressió alcista exerceix sobre els preus del mercat.

OPERACIONS DE COMPRAVENDA

El 2017, per primera vegada des de l’inici de la crisi immobiliària, es van produir més de 500.000 operacions de compra de vivenda (532.367, fet que suposa un increment del 16,3% respecte al 2016, i la dada anual més elevada des del 2008). D’aquesta xifra, 119.000 operacions, aproximadament un 20%, es van destinar al lloguer, segons les dades que gestiona la immobiliària Solvia. S’ha de recordar que el 2013, l’any en què el sector immobiliari va iniciar la recuperació, el nombre de vivendes destinades a l’arrendament no van superar el 10%, fet que encaixa amb la proporció històrica de vivenda destinada al lloguer a Espanya fins a la crisi.
    

Aquesta relació, no obstant, tendeix a modificar-se; si bé la propietat encara és majoritària a Espanya, el lloguer li guanya terreny en aquest període de recuperació del sector. Les raons s’han de buscar en la desaparició dels incentius fiscals a la compra de vivenda i l’enduriment en les condicions de concessió d’hipoteques, així com en el percentatge a finançar. «A més a més, es donen canvis socioculturals com la creixent mobilitat geogràfica del mercat laboral o l’increment de les llars monoparentals», comenta Samuel Población, responsable de l’àrea de vivenda residencial de la consultora CBRE.

ALTERNATIVA PER A JOVES

De fet, el lloguer ha suposat la millor alternativa per a una part de la demanda, en concret per al segment amb un poder adquisitiu més baix, com són els joves, que han quedat desplaçats de l’accés a la propietat. Aquesta demanda, a més a més, és principalment urbana. Madrid i Barcelona representen el 50% del pes d’aquest règim residencial a Espanya. Encara que els grans fons d’inversió en el sector del totxo i les mateixes immobiliàries tradicionals comencen a desembarcar en aquest mercat, encara la part més gran dels tenidors (prop del 90%, segons fonts de Solvia) de pisos de lloguer són particulars. 
    

El rendiment que ofereix invertir en totxo per a l’arrendament és el principal reclam, particularment a les grans capitals. En el primer trimestre d’aquest any, Barcelona encapçala el rànquing amb un 8,72%. Però els alts guanys aportats pel lloguer ja comencen a traslladar-se a altres ciutats de menys població. Lleida va registrar una rendibilitat del 8,45% en el primer trimestre i el segon increment més gran després de Barcelona. Després es va situar València, amb el 8,11%, segons les dades de la Sociedad de Tasación. Si la comparació es realitza en termes anuals, destaca el creixement de Santa Cruz de Tenerife, València i Sevilla, amb rendiments del lloguer per sobre del 16%. Aquesta evolució és conseqüència, en part, del fet que la renda llogada (euros pagats per metres quadrats i mes) no ha parat de pujar en els últims anys, però especialment en els últims tres, segons posa de manifest un estudi recent del mercat Amat Immobiliaris, en què s’explica que els contractes renovats el 2017 representaven una mitjana d’increment de preus del 9% des del 2013. «Fa tres anys que no para de créixer el nombre de contractes que renovem, com a conseqüència del canvi introduït per la llei d’arrendaments urbans», destaca l’estudi de la firma que dirigeix Guifrè Homedes.

RENOVACIÓ DE CONTRACTES

És conseqüència d’aquella norma del 2013, que fixava la durada dels contractes en tres anys i eliminava la pròrroga de dos més, que el 2017 hagin vençut els contractes de cinc anys que es van constituir llavors i han començat a renegociar-se. «La renovació mitjana que estem fent amb aquests contractes implica pujades del 20% del preu del lloguer», explica Ramon Corominas, vicepresident de l’associació d’API de Catalunya, que opera a l’àrea de Girona. La realitat és que la llei no afavoreix la contenció de preus ja que els contractes s’han de renovar trianualment, i a l’alça en un cicle de recuperació del mercat.
    

En aquest sentit: «La demanda seguirà sent superior a l’oferta en els pròxims anys i el sector del lloguer s’enfronta a importants reptes», afirma. 
    

Entre els més urgents figura el de trobar la manera d’ordenar i regular les noves formes d’arrendaments, com els apartaments turístics, que generen tensions en les rendes als centres històrics de les grans ciutats. «A més resulta imprescindible millorar l’oferta de promocions completes destinades al lloguer», diu, cosa que en bona mesura depèn de la col·laboració publicoprivada que no acaba de produir-se.